Los cálculos tributarios no tienen por qué ser oscuros. Cuando entiendes la relación matemática entre el valor de partida y el resultado final, puedes auditar cada cálculo con total seguridad.
Las fórmulas y criterios fiscales han sido revisados según la normativa tributaria española vigente en 2026. Para decisiones fiscales formales, consulte con un asesor colegiado o la AEAT.
¿Qué es el ITP y cuándo se aplica al comprar una vivienda?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) es el tributo que grava la compraventa de viviendas de segunda mano en España. Se aplica siempre que la operación se realice entre particulares y el inmueble haya sido transmitido previamente.
Es fundamental no confundirlo con la vivienda de obra nueva: las viviendas a estrenar adquiridas directamente al promotor tributan por IVA (al tipo reducido del 10% en régimen general o 4% en VPO) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras que la segunda mano tributa exclusivamente por ITP (quedando exenta de IVA y de la cuota gradual de AJD).
Tipos generales de ITP por Comunidad Autónoma en 2026
El ITP es un impuesto estatal cuyo rendimiento y competencias normativas están totalmente cedidos a las Comunidades Autónomas. Por esta razón, el tipo general varía considerablemente en función de la región donde radique el inmueble, oscilando habitualmente entre el 6% y el 10%:
| Comunidad Autónoma | Tipo general 2026 | Particularidades autonómicas |
|---|---|---|
| Comunidad de Madrid | 6% | Tipo fijo general más bajo entre las CCAA de régimen común. |
| Andalucía | 7% | Tipo general único tras la simplificación tributaria autonómica. |
| Canarias | 6,5% | Régimen fiscal específico del Archipiélago Canario (ITP 6,5%). |
| Galicia / Castilla y León / Murcia | 8% | Tipo general del 8% con bonificaciones en municipios rurales o despoblados. |
| Aragón / Castilla-La Mancha | 8% – 9% | Escala progresiva según tramos de valor patrimonial. |
| Cataluña | 10% | Tipo general del 10% (hasta 1.000.000 €; 11% sobre el exceso). |
| Comunitat Valenciana | 9% | Tipo general del 9% aplicable desde el 1 de junio de 2026 (11% para importe > 1.000.000 €). |
| Islas Baleares | 8% – 11,5% | Escala progresiva según tramos de valor del inmueble. |
| País Vasco y Navarra | 4% – 6% | Régimen foral específico (4% vivienda habitual en País Vasco). |
Tipos reducidos para jóvenes y colectivos protegidos
La mayoría de Comunidades Autónomas contemplan tipos impositivos muy reducidos (generalmente entre el 3,5% y el 5%) para incentivar el acceso a la primera vivienda, siempre que se cumplan requisitos de edad y renta:
- Jóvenes menores de 35 años: Para adquisición de primera vivienda habitual (p. ej. 3,5% en Andalucía hasta 150.000 €; 5% en Cataluña hasta 30.000 € de base imponible en IRPF).
- Familias numerosas o monoparentales: Tipos reducidos entre el 3% y el 5% según la región.
- Personas con discapacidad reconocida: Reducción al 3,5% – 4% en la adquisición de residencia habitual adaptada.
- Viviendas de Protección Oficial (VPO): Tipos bonificados de segunda mano al 4% o 5%.
Tres ejemplos prácticos de cálculo del ITP
Ejemplo 1: Compra de vivienda usada en Madrid por 250.000 €
Identificar la Comunidad Autónoma: Madrid (tipo general 6%).
Base liquidable (valor de compra): 250.000 €.
Cálculo de la cuota: 250.000 € × 6% = 15.000,00 €.
Ejemplo 2: La misma vivienda de 250.000 € en Cataluña y Comunidad Valenciana
En Cataluña (tipo general 10%): 250.000 € × 10% = 25.000,00 € (10.000 € más de impuesto que en Madrid).
En Comunitat Valenciana (tipo general 9% desde 01/06/2026): 250.000 € × 9% = 22.500,00 € (7.500 € más que en Madrid).
Impacto autonómico: La fiscalidad autonómica genera una diferencia de hasta 10.000 € para una vivienda de idéntico valor.
Ejemplo 3: Joven de 29 años compra su primera vivienda en Andalucía por 140.000 €
Cumple los requisitos autonómicos: menor de 35 años, primera vivienda habitual y precio ≤ 150.000 €.
Tipo reducido aplicable: 3,5% (en lugar del tipo general del 7%).
Cálculo de la cuota: 140.000 € × 3,5% = 4.900,00 € (ahorro directo de 4.900 €).
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Liquidación tributaria: Modelo 600 y plazo legal
El ITP es un impuesto de autoliquidación obligatoria que debe presentar el comprador ante la delegación de hacienda de la Comunidad Autónoma correspondiente mediante el Modelo 600.
El plazo reglamentario de presentación y pago es de 30 días hábiles a contar desde la firma de la escritura pública ante notario (o 1 mes en determinadas normativas forales). La falta de presentación en plazo acarrea recargos tributarios e intereses de demora y bloquea la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes sobre el Impuesto de Transmisiones
¿Qué valor se toma como base: el precio pagado o el valor de referencia de Catastro?
Desde la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas antifraude, la base imponible mínima obligatoria es el Valor de Referencia oficial fijado por la Dirección General del Catastro. Si el precio pactado en escritura es superior al valor de referencia, se tributa por el mayor de ambos.
¿Quién debe abonar el ITP: el comprador o el vendedor?
El sujeto pasivo del impuesto es exclusivamente la parte compradora. El vendedor no paga ITP, aunque sí debe liquidar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial y la plusvalía municipal (IIVTNU) ante el Ayuntamiento.
Legislación y fuentes oficiales
Regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y las leyes tributarias autonómicas vigentes en 2026. Consulta también nuestra calculadora de hipoteca y los recursos en la categoría Impuestos y Finanzas.